大学城暨大旁 50 万两房公寓夺笋啊……

最近,扒姐迷上了在小红书上看装修,无意中刷到一则房子的广告:广州大学城人才公寓,地铁旁精装两房,50 万一套,70 年产权还带独立房产证!

src=毕竟这是广州的大学城,周边房价去到 4-5 万一平的大学城,居然还能冒出单价 1 万多的笋盘,到底是不是真的?

在好奇心的驱使下,扒姐给对方的帖子留言了,结果销售神神秘秘,不肯在评论区透露半句,说要私聊。

私聊之后中介告知,楼盘的信息是真实可靠的,价格属实,这时对方仍未没说出楼盘名,扒姐想进一步说要楼盘资料,却被告诉,需要加微信才能发。

src=对方态度很谨慎,涉及楼盘关键信息,价格、购买名额、付款方式等等,一律采用语音回复,而且迟迟不肯说出楼盘名,无奈之下,扒姐只能应对方邀约,去到现场一探究竟。

坐地铁到新造站与销售碰面,才知道项目叫学畔公馆。项目位于番禺兴业大道东侧,夹在暨南大学和华南理工大学中间,该地块是市头村经济发展留用地。

从新造地铁口到项目,还有 2.6 公里的距离,走路的话还是蛮远的,还是打车或者公交接驳靠谱点。

src=而且,新造地铁站出来的周边环境还很乱,到处都在修修修,建建建 ~ 像南大干线等道路都还没有完全打通,一不小心就走进了断头路。

周边的商业更是绝迹,起码目前来说,扒姐在周边没有看到一家商业。项目交付后,也是全靠公寓楼下的两层底商,相对比较贫乏,大型一点的商业商圈,还要依靠万博 CBD。

src=项目共规划建 7 栋楼,其中分为 3 栋住宅和 4 栋 20 层高的公寓楼。学畔公馆建的楼虽不少,但能拿出来卖的也就只有 4 栋的公寓楼,3 栋是用作敏捷总部办公,其余的 5-6-7 栋住宅和 1-2 栋公寓都是回迁安置房,不能对外售卖。

src=据销售介绍,目前在卖的 4 栋的公寓楼,也仅是 13-14 层的单位,其余的楼层,开发商都是打包卖给企业的,到最后卖不出去,才会又放出来散卖。(当时我就呵呵)

src=接下来重点讲讲户型,目前有 31㎡、32㎡、41㎡、64㎡的户型在卖。

31㎡和 41㎡分别是平层大单间和平层一室一厅,双钥匙户型,可选一层购买,也可选二层,价格在 1.2 万 /㎡左右。也就是说,31㎡的户型,总价只需 37 万就可以上车。

不过有一说一,麻雀虽小,但五脏俱全,阳台、厨卫、置物柜等都预留有空间,41㎡户型的客厅阳台是内嵌式的,挺让人纠结的,跟客厅打通了,晾衣服不雅观,但不打通的情况下,客厅又显得更小了。

这两个户型还有一个挺不讨喜的缺点,不论是一层还是二层,层高都是只有 2.3 米,扒姐 1.7 米的身高,伸手就能摸到天花板,挺压抑的。

另外的 32㎡复式户型是一室一厅,也可根据需求改为二室一厅,64㎡的复式户型也同样,可以做到 3-4 房,复式两层总层高 4.8 米,据销售说,价格在 2.1-2.4 万左右,扒姐算了一套 32㎡的复式户型,折后总价 76.8 万,折合单价 2.4 万 /㎡。

以上这些户型都可以选择毛坯或者精装交付,毛坯的价格,平层户型价差 1000 元 /㎡,复式户型价差 2000 元 /㎡,选择上相对比较灵活。

关于首付方面,还是和普通公寓一样,5 成首付,也可做低首付,首期交 5 万即可,剩余的做金融贷或者选择向开发商借贷,分期三年免息。

据销售介绍,房产证写的是70 年的公寓性质。一般公寓产权年限都是 40 年,为什么这个楼盘的产权年限能有 70 年?

项目现场,扒姐拍到了楼盘相关证件,可以看到这个公示文件,红色圈圈就是土地性质,上面清清楚楚写着「划拨」。

src=而我们平时所说的商品房建设用地,以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得,土地性质为「出让」。

学畔公馆的地块性质属于政府划拨用地,所谓的 70 年产权的公寓,实际上卖的只是使用权。

购买 产权公寓 ,土地使用权期满后续期,公寓仍然是你的,而购买 使用权公寓 等于一次性预缴了多年的租金,所有权不属于买家。

早在 2019 年,广州市政府出台《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,政策规定,签订房租赁合同期限最长不超过 20 年,预付租金不得超过 12 个月。

回到学畔公寓,所谓的 70 年使用权,极有可能需要签约 20 年内的使用合同,而 20 年过后,找谁续签合同,也要打一个大大的问号!

销售答复: 有证的,70 年产权从明年(2023 年)收楼之时开始算,如果未来想买下这套房子,需要缴契税 3 个点。之后你打算把这套房子转手出去卖给别人,不需要其他的税费,只需要几千块钱转手费。

正常的商业公寓买卖需要极高的税费,这套公寓却号称不需要任何税费,只需要转手费?可想而知,只有使用权在转手时才不涉及税费。

由于卖的是使用权,因此,房子不能落户、不带学位、不占用购房名额,想上公立学校,只能靠积分入学。

既不能读书,又不能落户,还没有房产证,花了 50 万,最后买了一个长租公寓,实用功能太差,实在有点坑啊!!!!

金融贷或装修贷都任君选择,月供多少,现场销售给的回复是 看个人资质,资质不一样,贷款额度和利率都不同 。

注意,贷款方式为金融带并非房贷,扒姐在踩盘回来的路上才想明白其中的 套路 ,卖使用权给你,银行是无法办理传统房贷业务的。

所以,销售才会向我推荐 金融贷 的信用贷款,而非传统的 房贷 ,这里就存在一个坑,还款方式、利息等,可能跟传统房贷有所区别。

对于这种方式,扒姐只能说坑多且深,前两天,扒姐就写过装修贷的,大家可以自行去了解。

方案二:向开发商借贷,3 年分期免息,5 成首付,剩余部分房款分三年还清,每个季度还一次。

在贝壳租房搜索 大学城 ,房源价格跨度很大,扒姐粗略计算了一下周边租金情况。

src=销售称,以最小的建面 31㎡双钥匙一房一厅单间为例,保守估计月租金大约在 2500-3000,一年下来,租金收益超过 3.5 万元,如果是 2 房,大致得去到 4000 以上。

销售一直表示公寓有产权,而实际上公寓只有集体大证,卖的是使用权,也就是大家说的使用权公寓。因为,这类公寓大多地段优越,且价格极低,一般都在 1 万 / 平左右。

如果自住,扒姐建议考虑其他的项目,平层的层高太矮,伸手就能摸到天 复式价格不便宜,还不如买住宅。且周边的配套不太完善,虽然说项目自带底商,但是仅限于日常必需品的购买。

夹在两所大学之间,还是具有投资属性的,不过使用权限的公寓坑多,入手前请谨慎判断!

关注商业、科技和互联网。关心How和Why,以及少有人注意到的What。

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